Quelles sont les étapes obligatoires avant la location d'un bien ? - 13/11/2022

Vous avez décidé de mettre en location votre appartement ou votre maison ? Découvrez les étapes indispensables avant de le proposer sur le marché immobilier. Des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location au choix du bail, en passant par la définition du montant du loyer et l’établissement du contrat de location, MS Expertises, diagnostiqueur immobilier à Saint-Médard-en-Jalles, vous explique tout. 

Avant la mise en location de votre bien immobilier 

Avant de mettre en location votre appartement ou votre maison ancienne ou neuve, vous êtes dans l’obligation de respecter certaines étapes. En effet, votre logement doit correspondre au cadre fixé par l’État, que cela concerne l’état de votre bien immobilier ou encore les diagnostics immobiliers obligatoires à produire pour la location. 

Proposer un logement décent

Depuis la loi du 6 juillet 1983, le propriétaire bailleur doit fournir un logement décent à ses locataires, sous peine de sanctions. On entend par logement décent, un appartement ou une maison qui respecte les conditions suivantes : 

- dispose d’une surface minimale de 9m² ;

- assure la sécurité et la santé du locataire (respect des normes de gaz et d’électricité, aération, pas d’infiltration, …)

- n’est pas infesté(e) d’animaux nuisibles et parasites (cafards, rats, …) ;

- possède un niveau de performance énergétique minimale ;

- offre le minimum d’équipements (chauffage, eau potable, installation électrique conforme, cuisine, sanitaires, …). 

Si ce n’est pas le cas de votre logement, vous devrez effectuer des travaux avant de le louer. Sinon, les résultats des diagnostics immobiliers obligatoires pourraient bloquer la mise en location du bien, s’ils ne sont pas conformes. 

Sélectionner un type de bail

Selon le type de location que vous allez mettre en place, il faut choisir le bail que vous proposerez à vos futurs locataires. Un appartement meublé n’aura pas le même bail qu’une maison vide par exemple. Pour cela, vous devez étudier l’offre et la demande locative dans la zone géographique de votre bien immobilier. Par exemple, un quartier étudiant correspondra plutôt à un studio meublé alors que dans une zone plus rurale, une grande maison avec 3 chambres plaira certainement une famille avec enfants. 

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires 

Ici encore, l’État encadre bien les locations de biens immobiliers pour protéger les locataires. Le propriétaire bailleur est dans l’obligation de fournir en même temps que le bail des diagnostics immobiliers obligatoires à son locataire. Ces diagnostics sont à faire réaliser par un diagnostiqueur immobilier certifié avant la mise en location. Selon l’ancienneté de votre logement, voici les diagnostics immobiliers à fournir pour une location : 

- les diagnostics électricité et gaz, depuis le 1^er janvier 2018 pour toute installation qui a plus de 15 ans ;

- le DPE location pour définir les étiquettes climat et énergie qui correspondent au logement. Il permet de se faire une idée des performances actuelles du logement ;  

- le diagnostic plomb, si votre logement date d’avant 1949 ;

- le diagnostic ERP (État des Risques et Pollutions) qui permet de faire connaître au locataire les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et pollutions de sols du bien, il doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature du contrat de location ;

- le diagnostic amiante si le logement date d’avant juillet 1997. Pour les logements en copropriété, le locataire peut demander à voir le DAPP (Diagnostic Amiante des Parties Privatives) ou le DTA (Dossier Technique Amiante) pour les parties communes ;

- le diagnostic Loi Boutin, il n’est pas obligatoire mais permet de faire mesurer par un diagnostiqueur immobilier votre logement. Le locataire dispose d’un an pour contester la surface habitable et réclamer une diminution du loyer. Pour vous dégager de ce risque, il est conseillé de faire appel à un professionnel.

Définir le montant du loyer

En fonction de la zone géographique du logement que vous mettez en location, vous déterminerez le montant du loyer que vous souhaitez obtenir. Vous pouvez regarder les annonces immobilières des biens près du vôtre pour avoir une idée de la fourchette de loyers proposés. Vous avez également la possibilité de faire estimer par une ou plusieurs agences immobilières votre logement. Enfin, si vous louez ce dernier via un dispositif fiscal (loi Pinel, etc.), vous êtes dans l’obligation de respecter certains plafonds.

La mise en location de votre appartement ou maison

Une fois vos diagnostics immobiliers obligatoires pour la location effectués, le montant de votre loyer fixé et votre bail choisi, il est temps de passer à l’action et d’offrir votre bien immobilier à la location ! 

Faire visiter l’appartement ou la maison à louer

Créez une annonce avec des explications claires et détaillées de votre logement en ajoutant de belles photos qui mettent en valeur votre bien immobilier. N’oubliez pas de spécifier les équipements qui sont fournis, les charges à prévoir (eau, électricité, etc.) ainsi que les résultats de votre DPE location, fournis par votre diagnostiqueur certifié. 

Vous pouvez choisir de réaliser les visites vous-mêmes ou de passer par une agence immobilière qui s’en occupera pour vous, en ciblant des locataires potentiels. 

Trouver le locataire idéal

Une fois que vous avez commencé à recevoir plusieurs candidats, ils doivent vous fournir un dossier de locatif. Ce dernier devra contenir les éléments suivants : 

- pièce d’identité du locataire ;

- justificatif de domicile ;

- documents justificatifs sur la situation professionnelle et sur les revenus ;

- pour la caution, s’il y a un garant : un justificatif de domicile ainsi que ses documents attestant de sa situation professionnelle. 

Puis lorsque vous aurez choisi votre candidat idéal au dossier solide, vous devrez établir le contrat de location. Le dossier de diagnostics immobiliers (DDT) doit également être annexé. 

Enfin, vous n’aurez plus qu’à faire l’état des lieux avec le nouveau locataire, que vous comparerez plus tard avec l’état de sortie. De nombreuses étapes vous attendent pour la mise en location de votre bien immobilier et certaines, comme les diagnostics immobiliers de location sont obligatoires. Mais vous pourrez ensuite récolter le fruit de votre labeur grâce aux loyers perçus !