Appartement ou maison à vendre : quels sont les diagnostics obligatoires ? - 12/10/2022

Lorsque vous vendez un appartement ou une maison, vous êtes dans l’obligation de fournir à l’acheteur des diagnostics immobiliers obligatoires. Ces derniers doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier agréé qui vous fournira un dossier de diagnostics techniques (DDT) regroupant tous les résultats. Découvrez en détails les analyses et audits que vous devez faire avant de mettre votre bien immobilier en vente. 

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour tous

Si une dizaine de diagnostics techniques sont impératifs pour mener à bien la vente de votre maison ou appartement, certains sont obligatoires pour tous et d’autres dépendent de l’ancienneté et de la région de votre bien immobilier. 

Ainsi toutes les maisons et appartements, anciens ou récents, doivent être analysés pour obtenir les diagnostics techniques suivants : 

- le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;

- le diagnostic termites ;

- le diagnostic amiante ;

- le diagnostic plomb (CREP);

- l’état des risques et pollution (ERP) ;

- le diagnostic gaz ;

- le diagnostic électricité ;

- les mesures Loi Carrez (pour les biens en copropriété) ;

- le raccordement à l’assainissement collectif ;

- les nuisances sonores aériennes. 

Le DPE

Le diagnostic de performance énergétique a vocation d’évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre émis par un logement. Il obtient ensuite une étiquette énergie selon sa classification allant de A à G. A correspondant à un logement très performant en termes de consommation d’énergie et G à un logement extrêmement consommateur d’énergie. Dans un contexte de sobriété énergétique, le DPE de votre maison ancienne ou récente a donc toute son importance. 

Seuls les logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) sont exemptés du DPE. 

La loi Carrez

Si votre appartement ou maison se trouve dans une copropriété, vous êtes dans l’obligation de mesurer sa surface selon la « loi Carrez ». Cette dernière prend en compte tout l’espace, y compris les lieux clos et couverts. 

Les diagnostics techniques liés aux régions 

Selon la région dans laquelle votre appartement ou maison est mis en vente, en plus du DPE de votre maison ancienne, vous pouvez être soumis à la production d’autres diagnostics techniques par arrêtés préfectoraux. Renseignez-vous auprès de la Préfecture de votre département pour connaître les diagnostics immobiliers obligatoiresavant la vente de votre maison ou appartement.

Les termites et mérules

Certains insectes ou champignons amateurs de bois peuvent nuire à votre bien immobilier. En effet, leur présence peut abimer votre charpente ou vos installations électriques, rendant ainsi dangereux votre logement. Par exemple, tout le Sud-Ouest de la France est obligé de faire réaliser une étude pour révéler ou non la présence de termites. D’autres régions, doivent faire la même chose pour les mérules, un champignon mangeur de bois. 

L’état des risques et pollutions

Cet état des risques et pollutions dépend de la commune dans laquelle vous habitez ou vendez votre bien immobilier. Son objectif est de faire connaître les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et liés à la pollution des sols à l'acheteur potentiel. Depuis 2018, le risque radon a été intégré à ce diagnostic technique. Ce gaz radioactif naturellement présent dans certains sous-sols peut entraîner l’apparition d’un cancer du poumon, en cas d'inhalation prolongée.

Les nuisances sonores aériennes

Pour les biens immobiliers situés dans une zone d’exposition au bruit des aéroports, comme cela peut l’être dans les communes proches de l’aéroport de Bordeaux Mérignac (Mérignac, le Haillan, Eysines, Saint-Médard-en-Jalles, etc.), un état des nuisances doit être déclaré. L’article L 112-6 du Code de l’urbanisme déclare qu’un formulaire doit être rempli mais n’exige pas de diagnostic émanant d’un professionnel. 

Les audits pour les biens immobiliers anciens

Si votre maison ou votre appartement ancien a plus de 15 ans, d’autres diagnostics techniques s’imposent avant la vente de votre logement. Il s’agit ici de vérifier qu’aucune installation ne sera dangereuse ou nocive pour les futurs propriétaires. 

Le diagnostic amiante

Pour un permis de construire déposé avant juillet 1997, le diagnostic amiante est impératif. Le diagnostiqueur immobilier recherche la présence d’amiante dans le logement pour éviter que ses occupants n’inhalent de la poussière d’amiante, responsable de nombreuses maladies pulmonaires. 

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Pour un appartement ou une maison construite avant 1949, c’est une analyse de la présence de plomb dans le bien immobilier qui est obligatoire. Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) permet de vérifier, comme son nom l’indique, la présence de plomb dans les revêtements du logement. 

Les diagnostics gaz et électricité

Lorsque vos installations de gaz ou électricité ont plus de 15 ans, il faut ajouter une évaluation de leur état par un diagnostiqueur immobilier certifié. Ceci permettra d’éviter tout danger, comme un incendie, une électrocution ou une inhalation de CO2. 

Pourquoi faire appel à un diagnostiqueur immobilier ? 

La réalisation de tous ces diagnostics techniques est à la charge du vendeur uniquement. Il est conseillé de les faire en amont de la vente pour pouvoir engager des travaux si nécessaire et valoriser ainsi votre bien immobilier.

Vous êtes également tenu de passer par un diagnostiqueur immobilier certifié par l’organisme d’accréditation COFRAC (Comité français d’accréditation). Si ce n’est pas le cas, vous encourez une amende de 1500€. Un diagnostiqueur professionnel a toutes les compétences et tout le matériel nécessaire pour réaliser rapidement tous les audits donc vous aurez besoin pour la vente de votre maison ou appartement. À la fin de ces analyses, il vous remet un dossier de diagnostics techniques (DDT), document impératif lors de la signature de votre acte de vente chez le notaire. 

MS Expertises se tient à votre disposition pour effectuer vos diagnostics immobiliers obligatoires (DPE maison ancienne ou appartement, termites, amiante, électricité, gaz, loi Carrez, ERP, etc.). Contactez-nous !